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　　-最近小红书上-去日本买房收租-的帖子都爆火了ღ◈ღ，各种攻略点赞都破万了ღ◈ღ！财经博主小林在直播间直接甩数据ღ◈ღ：东京新宿的房价两年涨了23%ღ◈ღ，大阪的租金回报率4.8%必发官网ღ◈ღ，上海同地段只有1.2%ღ◈ღ！直播间弹幕瞬间爆炸ღ◈ღ，全是-怎么搞？--风险大吗？-的灵魂拷问ღ◈ღ。

　　中国版的-渡边太太-真的能复制当年的神话吗？咱先看看日本国税局今年3月的报告——中国投资者持有的日本住宅资产同比暴涨47%龙腾传奇私服ღ◈ღ，其中80%都集中在东京23区ღ◈ღ，妥妥的扎堆ღ◈ღ！

　　她在回忆录里算了一笔账ღ◈ღ：-每月还贷25万日元ღ◈ღ，澳债利息32万ღ◈ღ，还能赚7万差价ღ◈ღ！- 这波操作ღ◈ღ，正是-渡边太太-军团横扫全球的经典战术ღ◈ღ。

　　三十年后的今天ღ◈ღ，上海陆家嘴的私募经理王磊也发现了类似的逻辑ღ◈ღ：日元贷款年利率1.2%ღ◈ღ，东京核心区公寓净租金回报率4.5%龙腾传奇私服ღ◈ღ，-3.3%的稳定利差足够对冲汇率波动-ღ◈ღ，稳赚不赔啊ღ◈ღ！

　　但历史哪会简单的重复？日本总务省2023年的数据显示ღ◈ღ，外国人在日本买房的比例已经超过了15%的警戒线%的交易量ღ◈ღ，简直是主力军必发官网ღ◈ღ！这让我想到去年在银座看到的景象ღ◈ღ：一家中国地产中介公司直接包下整层写字楼ღ◈ღ，电子屏上滚动播放着-50万首付当东京房东-的广告ღ◈ღ，这也太吸引人了吧ღ◈ღ！现场咨询的李女士说ღ◈ღ，她在北京朝阳的两居室挂牌半年龙腾传奇私服ღ◈ღ，降价60万都没人看ღ◈ღ，-但在新宿买的28平米小公寓龙腾传奇私服ღ◈ღ，三天就租给早稻田的中国留学生了必发官网ღ◈ღ！-

　　日本央行维持0.1%基准利率都12年了ღ◈ღ，美元兑日元汇率却从2012年的76飙升到158（截止2024年6月）ღ◈ღ。

　　对拿着人民币的投资者来说必发官网ღ◈ღ，现在1人民币换21.8日元ღ◈ღ，相当于打了六折ღ◈ღ！更刺激的是杠杆——三井住友银行给海外客户提供最高50%的贷款ღ◈ღ，也就是说500万日元的公寓首付只要250万（差不多11.5万人民币）ღ◈ღ。

　　-这比深圳买房首付还低ღ◈ღ！-在横滨买了整栋公寓楼的温州商人陈建国说ღ◈ღ，-但也要小心日元继续贬值龙腾传奇私服龙腾传奇私服ღ◈ღ，把租金收益都吃掉ღ◈ღ。

　　我在涩谷街头看到中文写的-包租代管一条龙服务-的招牌时ღ◈ღ，东京大学经济学教授山田浩一的警告还在耳边回响ღ◈ღ：-1986年我们觉得洛杉矶房价永远涨龙腾传奇私服ღ◈ღ，1997年东南亚金融危机教会我们什么叫系统性风险ღ◈ღ。

　　-现在日本全国空置率13.3%ღ◈ღ，北海道二世谷的滑雪度假屋挂牌两年都没人要ღ◈ღ，这都是给盲目跟风的人敲警钟啊ღ◈ღ！更现实的挑战来自政策——中国外汇管理局严查-蚂蚁搬家-式换汇ღ◈ღ，去年就查处了2.3亿的违规购房资金ღ◈ღ。

　　她2022年用200万日元（当时大概10万人民币）首付买了大阪心斋桥的商铺ღ◈ღ，现在每月租金6800人民币ღ◈ღ。

　　- 这也印证了复旦大学经济学院副院长张军的观点ღ◈ღ：-全球资产配置要平衡ღ◈ღ，单押一个市场就是赌博ღ◈ღ。

　　但别忘了ღ◈ღ，1990年日本家庭海外投资只占金融资产的3%ღ◈ღ，2023年已经飙升到27%——当所有人都挤进同一条赛道时ღ◈ღ，超额收益肯定就没了ღ◈ღ。

　　离开日本前ღ◈ღ，早稻田大学研究员中村拓也给我看了一份秘密报告ღ◈ღ：2023年四季度必发官网ღ◈ღ，中国买家抛售日本房产的规模环比增长了18%ღ◈ღ。

　　-他的总结让我想起特朗普的名言ღ◈ღ：-投资最重要的就是地段ღ◈ღ，地段ღ◈ღ，还是地段龙腾传奇私服ღ◈ღ！- 不过在东京ღ◈ღ，还要加上第四点——时刻关注美联储加息的倒计时ღ◈ღ！